México, 10 de marzo 2025 ::: El concepto de adquirir una propiedad con un crédito bancario, rentarla y lograr
que se pague por sí sola es una idea atractiva dentro del mundo de las inversiones inmobiliarias. Sin embargo, en México, esta estrategia enfrenta múltiples desafíos que pueden dificultar su viabilidad. La noción popularizada por Robert Kiyosaki se basa en la compra de inmuebles financiados por el banco, obteniendo un flujo de efectivo positivo con la renta y, eventualmente, generando ingresos suficientes para vivir de ellos. No obstante, al analizar el mercado mexicano, es importante cuestionar si este enfoque realmente funciona bajo las condiciones actuales.
Evaluación financiera de la estrategia
Consideremos un inmueble con un valor de 1.5 millones de pesos. En un escenario realista, la renta anual promedio equivale aproximadamente al 5% del valor de la propiedad, lo que se traduce en un ingreso mensual de 6 mil 250 pesos o 75 mil pesos al año.
Si la compra se realiza mediante un crédito hipotecario, se requeriría un enganche del 10% (150 mil pesos). Con una tasa de interés cercana al 10% anual y un Costo Anual Total (CAT) del 12%, la mensualidad del crédito ascendería a aproximadamente 15 mil 250 pesos durante un plazo de 20 años. Esto significa que el monto recibido por la renta no sería suficiente para cubrir el pago del financiamiento.
Factores que afectan la rentabilidad
-Porcentaje de ocupación: Se estima que la propiedad estará rentada aproximadamente el 91% del tiempo, es decir, 11 meses al año. Esto reduce los ingresos netos a cerca de 68,750 pesos anuales.
-Gastos adicionales: A estos ingresos se les deben restar costos como impuestos, mantenimiento, pago del predial y reparaciones.
-Déficit mensual: Incluso con una ocupación del 91%, el propietario tendría que aportar alrededor de 9 mil 500 pesos mensuales de su propio bolsillo para completar el pago de la hipoteca.
Para que la renta cubra la totalidad del pago hipotecario desde el primer año, se requeriría un enganche del 65% del valor de la propiedad, lo que equivale a 975 mil pesos. Al financiar un monto menor, la renta podría cubrir los pagos del crédito. Sin embargo, con una inversión inicial tan elevada, podría ser más conveniente esperar y comprar la propiedad de contado.